2021年8月16日，大樹置業法人盧某某、誠忠基礎法人韓某、華豐岩土法人孫某某、竣祥岩土法人呂某某等4人，被鄭州城市執法局處于0.2萬到7.5萬元不等的個人行政處罰，其中，大樹置業公司還領到了84萬元的巨額企業違法處罰。

具體原因是：東關虎屯新天地二號院在未取得圖審合格書、未辦理工程質量監督手續的情況下擅自施工。

【1】

感謝關注《樓八地産研究所》。

我是宇文播，專注鄭州城市發展和本土高端地産研究，致力推動鄭州城市進步。

東關虎屯命運多舛，西關虎屯卻早已功成名就。

2013年，筆者在國貿360招銀大廈上班，那時候的新田國貿360可謂是極盡繁華。

上圖：麻辣新語引導處

三樓的麻辣新語川菜水煮魚做得特別地道，一盆魚半盆油，很耗面包；東邊的KTV夜如白晝，老板摟著小公主，唱著小蘋果，歌聲響徹嘉辰時代；北邊的漓江水洗浴燈火璀璨，激情四射的保安小哥臉上洋溢著甜蜜，正大聲地朝樓上喊話：男賓三位！

那時候鄭州還沒有大衛城，沒有正弘城，沒有萬象城，東區也還是商業沙漠，國貿360是鄭州唯一的高端商業形象地標，風頭一時無兩。

國貿360，即西關虎屯城改。

西關虎屯，雖然地塊小，雖然容積率高，雖然公寓密密麻麻都是樓鳳，雖然商場寫字樓一個接一個，但總體的動線、環境和商業氛圍相比這座城市的大部分商業，的確很好很好了。

西關虎屯成就了丁盟，也成就了新田，這在當時被譽爲鄭州最成功的城改項目之一，《樓八》認爲，它當子無愧，畢竟，在那個階段，這樣的成就的確很難得。

西關虎屯結束後，必定是東關虎屯。

其實2個關虎屯本來是一個“關老虎的屯子”，1927年，國民政府修了一條開封到鄭州的公路，南延後的花園路把關虎屯分成了東西兩個部分。

1954年，河南省會遷至鄭州，東西關虎屯南部大部分耕地就被包括省政府在內的多家省直單位征用，而北部就建成了動物園。

久而久之，就剩下了東西關虎屯，這也是2個村子可整改面積都很小的原因。

鑒于西關虎屯的巨大成功，9年後的2014年，東關虎屯也啓動了拆遷改造。

2014年3月19日，河南大樹置業有限公司成立，負責東關虎屯的拆遷、安置、開發工作。

上圖：曾經的關虎屯新裏城

東關虎屯項目規模宏大。

項目總占地約135畝，規劃總建面約80.3萬㎡，綜合容積率6.45，安開比0.95:1。

其中地上安置面積約28.5萬㎡，地上開發面積約29.75萬㎡（其中商業7.24萬㎡、公寓21.79萬㎡、可售住宅0.72萬㎡），改造涉及安置村民705戶，連片182戶，共3000余人。

大樹置業是由鄭州國控建設開發有限公司和河南民豐商業運營管理有限公司合資成立，持股比例分別爲51%和49%。

鄭州國控的背後是國資委和豫發置業，民豐商業管理的背後是蘭德置業。

東關虎屯改造啓動了。

【2】

第一步就是位置最好的蘭德中心。

蘭德中心，位于花園路和豐産路東北角，國貿360正對面，可以說是東關虎屯最好的位置。

如下圖：

上圖：蘭德中心位置圖

蘭德中心規劃總高度124米，總建面約10萬㎡，其中地上7.5萬㎡，地下4層累計2.5萬㎡，1-4層規劃爲美食廣場，5-30層爲寫字樓。

其中首層規劃了挑高10米500㎡的商務大堂，至今仍是寫字樓一道亮點。

（關于上圖，樓八插播一段，綠色的是西關虎屯，紅色的是東關虎屯，黃色的是鄭州地産集團開發的城發玥園，三個項目是獨立的，其中玥園近期入市，屬于統計局家屬院危樓改造，只有2棟樓，預計售價15000元/㎡左右）

東關虎屯是2014年啓動改造的，2016年初，蘭德中心就完成交付使用，可建其建設速度之快。

其驚人的速度另一個原因就是火爆的銷售。

上圖：蘭德中心銷售情況

在2015-2016那個瘋狂暴漲事件還未發生之前，蘭德中心寫字樓的價格就已經達到了驚人的15000元/㎡+。

最終，在2016年底，蘭德中心除了一部分自持外，基本實現了售罄。

《樓八》認爲，從房地産開發的角度看，蘭德中心的開發延續了國貿360的巨大成功，將神話繼續。

蘭德中心之後，項目加快了後續開發節奏。

2017年10月24日，鄭州市城鄉規劃局發布了《鄭州市金水區東關虎屯城中村改造控制性詳細規劃》。

上圖：東關虎屯控制性規劃

規劃顯示：項目占地26.25公頃，用地性質包括了居住用地（R），二類居住用地（R2）,公共管理與公共服務用地（A）,行政辦公用地（A1）,商業服務業設施用地（B）,商業用地（B1）,商務用地（B2）,公用設施用地（U）等。

相比西關虎屯，東關虎屯占地面積更大，用地性質更複雜，當然，總體價值也更高。

2018年10月11日，在規劃方案出爐一年後，大樹置業摘走了關于“東關虎屯”的鄭政出〔2018〕111號(網)地塊。

該地塊土地使用權面積5.22萬平方米(約78.3畝)，使用性質爲商務用地兼容商業，容積率6.9。

出讓條件顯示：二類居住用地兼容商業比例小于等于18%，兼容居住比例小于等于19%，建築總面積應小于360118㎡，其中，安置房總建築面積136070㎡，此類房屋不得進入一級市場銷售，商品房建築面積224047㎡。

上圖：東關虎屯摘地信息

地塊起始價112165萬元，熔斷價168365萬元，競地價最高限價224330萬元。

最終，大樹置業以11.21億的起始價摘取。

關虎屯的好命在2019年沒能延續下去，在下半年，因爲大樹置業和施工單位的矛盾，項目被迫開始停工！

鄭州有很多因“開發商和施工單位的矛盾糾紛”而導致的停工爛尾，可見總包的選擇是開發商前提的第一要務。

2019年10月之前，東關虎屯城改一切正常，10月之後，命運就徹底被改寫，基本上可以說是停工至今。

當時，大樹置業也在貼出了相關通知。

上圖：東關虎屯城改停工聲明

2021年8月，項目強行施工，于是，就出現了我們開篇所述的那84萬天價行政罰單。

現在，我們回過頭去看那次處罰，不管是對東關虎屯，還是每一個鄭州人，都是一個特定時間點。

2023年春節後，新的建築單位接手了項目的安置房建設工作，並在4月17日舉行了開工儀式，4、5號安置地塊初步複工建設。

但開發地塊塵封依舊。

上圖：東關虎屯停工期間

停工期間，項目也進行了最大的努力，嘗試過各種盤活方案。

根據《樓八》了解的情況，我們隨便一個盤活方案吧，大概能看出項目的基本處境。

（以下數據僅爲即時內部資料，不代表官方數據，同時，數據亦非最新數據）

項目總開發進度大約是30％，總體負債爲19.5億左右，其中平安銀行3.5億，浙商銀行13億，中原3億，平安銀行已起訴查封。

項目後續的建設資金需求爲25億，其中19.5億用于解決總體負債，6億建用于後續工程建設。

上圖：關虎屯新裏城

在項目的收益預測方面，該方案的描述是這樣的：

項目住宅總銷售面積19584㎡、大平層公寓銷售90915㎡、小面積公寓銷售面積139315㎡、地上商業面積銷售74732㎡、地下停車位銷售2731個，合計銷售收入約70.66億元，利潤17.17億元，利潤率爲38.09%。

《樓八》算了一下，累計銷售面積爲32.45萬㎡，即使考慮到車位的銷售，項目的整體均價要2萬/㎡，這在以公寓爲主的産品中，顯然是樂觀過了頭。

畢竟，幸福裏瑞玺的公寓目前售價才1.5萬/㎡，根據《樓八》判斷，這裏的公寓如果現在銷售，很難過1萬/㎡，利潤17個億現在看，過于樂觀。

【3】

樓八不知道最終項目的資金是怎麽解決的，但一定是暫時解決了，因爲，就在昨天，東關虎屯城改舉行了盛大的“全面複工”儀式。

上圖：東關虎屯複工儀式

儀式的背景全文是“國控綠城東關虎屯項目全面複工啓動會”，儀式上，領導們熱情似火，喜氣洋洋，我們也很開心，這一刻等太久了。

從啓動會名稱看，蘭德公司應該還是徹底退出了項目的改造開發，而綠城大概率是品牌管理輸出，充當代建角色。

項目進來的不止綠城，還有中交。

上圖：東關虎屯最新圍擋

上個月，中交一公局聯合體也中標了項目後續地塊(D-02地塊、B-02地塊、A-04地塊）的EPC工程總承包。

中標項目總建築面積約69.81萬平方米，包括但不限于方案設計、拆除工程、土建工程、水電工程、市政道路工程、室內外裝飾裝修工程、景觀園林等工程，計劃工期1825天，合同估算：約37億。

不得不說，中交這幾年在鄭州發展速度太快了！

前幾日，在樓八去地塊查看的時候，中交的動作已經開始了。

上圖：項目工地南大門

恭喜東關虎屯終于再次上路了！

在鄭東萬象城和正弘坊未形成規模之前，關虎屯所在正弘城商圈的活力是鄭州第一，即便是東區商業起來後，還要看競爭結果，

在這個商圈內，國貿360、花丹、凱旋、正弘城這4大主力商業可以說運營得都不差，都有可圈可點之處。

如果東關虎屯最終能有個童話般的解決，那真的是商圈之幸，花園路之幸，鄭州之幸。

昨天文章寫的是胖東來，我在想，如果關虎屯能把胖東來引進過來，那公寓銷售問題和商業經營問題的解決難度一定大大降低。

但這事我們只能想想，不太現實，因爲東關虎屯一路之隔的“賣卡的”必定100個不答應。胖東來一旦在它隔壁進駐，它大概率會面臨滅頂之災，這種事在許昌、新鄉都發生過。

在新鄉，其他商業被胖東來打得沒有還手之力，但“不知道因爲什麽原因”，胖東來有一天要撤離新鄉，新鄉人便走上街頭，請願市長，最終把胖東來留了下來，場面很感人。

上圖：微信號鄭州樓市留言

說到“賣卡的”，昨天我看了微信公衆號鄭州樓市前天文章的留言，其中“XXXXX，XXXXXXXXXX”被點贊量高達212次，沖至榜首，筆者不禁感慨，怎麽寫個胖東來，都在罵賣卡的？

我不喜歡這個賣卡的，但也沒有特別大的惡意，但是，如果一個企業在一個城市民衆的引發集體反感，那品牌就很危險了，賣卡的就要好好反思了。

不要忙著賣卡，還是做好服務，經營好品牌吧，否則品牌倒塌可能就是一刹那，畢竟我買東西已經習慣折扣牛了。

他娘的，突然想起來一件事，我丟過二次它的卡，一張1000的，一張5000的，它還不記名，我去年買了個表……

結尾

回到正題，大樹置業的母公司鄭州國控自己也承認，東關虎屯的改造工程在其重組盤活的衆多問題項目之中，是涉及問題最多、情況最複雜、盤活難度最大的項目。

東關虎屯真的錯過了鄭州最好的房地産發展周期的同時，而且，隨著鄭州城市核心價值的東移，東關虎屯的地理位置優勢也在減弱，理想中的70億銷售貨值難度可想而知。

最後祝福東關虎屯能有個美好的結局，這是每一個鄭州人都希望看到！加油！